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从长期政策看待房地产市场变化

中国自然资源报 2022年01月06日 报道 浏览次数:

□王健 姚静韬

2021年中央经济工作会议延续了2016年“房住不炒”的房地产调控定位。“房住不炒”调控政策实施以来,38个大中城市房地产市场健康度发生变化。从评价结果来看,目前市场整体健康度相比于2017年已经有所改善,大部分城市市场健康度依然保持增长“,十四五”期间相关政策进一步精细化。

从2016年中央经济工作会议定调“房住不炒”后,房地产调控政策始终保持了很好的连续性。尤其是金融端的调控政策,从最初的“规范”“限制”到最近的“总量控制”,调控力度逐渐加强的同时也给了市场一定的缓冲空间。即使2020年面对新冠肺炎疫情的冲击,政策放松也主要是通过供给端的调整来缓解企业的流动性压力,并未出现政策转弯的现象。同时“一城一策、因城施策”的政策微调也成为当前政策连续性的重要体现。

为全面理解“房住不炒”定位下政策对房地产市场的调控效果,项目组构建了一个包含市场供需健康度、地方财政健康度(潜在供应)和产业健康度(潜在需求)在内的综合评价模型,以此对38个大中城市房地产市场健康度的变化进行评价和分析。

房地产市场整体需求下行,租购并举政策下,房屋租赁市场将迎来机会

2021年下半年以来,房地产市场下行。表面上看,房企降价加快现金回流和购房者预期的变化是本轮市场调整的直接原因。

此轮监管加强的影响下,房地产企业融资受到更严格的限制和规范。从实质执行比政策设定更严的行为惯式上看,房地产企业实际融资业务中受影响应该会更大。2021年上半年包含开发贷款、信托、信用债和美元债在内房地产净融资额仅1000亿元左右,相比于2020年同期减少87%。在此情况下,出现危机的企业只能通过资产出售来自救。一些危机还没有显现的企业也通过打折和降价促销的方式加速现金回流。值得关注的是,企业违约现象的发生和房价的下降让消费者预期产生了变化,房价“只涨不跌”或“大涨小跌”的预期被打破。综合影响下,2021年7月开始,主要城市新房成交量增速开始由正转负,11月同比下降接近30%。

2021年主要城市新房成交面积同比情况

深层次看,城镇化速度放缓背景下市场需求变化和行业“高增长”发展模式的不可持续是导致当前流动性危机出现的根源。

城镇人口增加和结婚、生育是购房需求的重要来源。2016年以来,城镇人口的增长开始放缓,2020年城镇新增人口相比于2016年的高点减少了830万。同时,年轻人结婚和生育的意愿也在下降。2020年结婚人数相比于2015年减少820万人。从25~35岁首次购房人群的变化来看,首次购房人群在2017年达到峰值后已经开始连续下降,2025年首次购房人群相比于2020年将减少10%,2030年将减少20%。从以孩子入学驱动的置换购房人群变化来看,置换购房人群在2025年达到峰值后也将长期下降。

长远来看,尽管房地产市场整体需求下行的趋势不会扭转,城市间的人口流动和产业升级仍会带来一些区域性的需求增长和发展机会。同时,房价稳定或下降过程中租赁市场也将迎来更好的发展机会。

“房住不炒”政策实施以来,主要城市房地产市场健康度已经具备一定的韧性

项目组构建的综合评价模型对38个大中城市房地产市场健康度的变化进行评价和分析。模型采用熵权法和模糊物元评价相结合的方法对各指标进行综合加权后得到城市健康度的变化结果。

说明:标准化处理后,根据熵权法确定年度各指标的权重。在准则层计算基础上,采用模糊物元评价的方法得到综合健康度变化。选取医药制造业、通用设备制造业、专用设备制造业、汽车制造业、电子器械和器材制造业、计算机、通信和其他设备制造业和仪器仪表制造业等制造业每年新注册企业数量的变化来衡量先进制造业增速。选取互联网、金融、商务服务等服务业新注册企业数量的变化来衡量高端服务业增速。

结果表明,“房住不炒”政策实施以来,38个大中城市整体健康度相比于2017年有所改善。其中2018年受调控升级影响,综合健康度有所下滑。2020年虽有新冠肺炎疫情影响,大部分城市健康度依然保持增长,相比于本轮政策调控初期,主要城市房地产市场已经具备一定的韧性。

目前2021年的相关数据尚未公布,根据市场变化情况估计,2021年在监管加强和整体土地成交量减少的背景下,总体上看,供需健康度应该是得到继续改善的;财政健康度将继续面临下行挑战,但预计变化不会太大;产业健康度可能仍面临一定的下行压力;整体健康度水平将继续保持平稳。

分城市来看,根据各城市调控以来健康度的变化和当前的健康度水平,我们将城市分为绿色健康型、橙色警惕型、黄色预警型和红色风险型四种类型。对于调控以来健康度有所改善同时当前健康度水平较高的绿色健康型城市(如北京市),之后的政策在坚持“房住不炒”的前提下,应稳步推进长效机制的建设,如多渠道供应保障性租赁住房用地,引导社会主体参与城市更新等。对于调控以来健康度没有改善但当前健康度相对较高的黄色预警型城市(如郑州市),应通过产业转型和升级改善城市长期的财政收入结构和市场需求,在供应端则应控制土地的供应规模。对于调控以来健康度有所改善但当前健康度水平相对较低的橙色警惕型城市(如成都市),应继续保持现有政策的连续性,同时在供应端可适当增加改善型住宅的土地供应,满足改善型群体的购房需求。对于调控以来健康度没有改善同时当前健康度水平较低的红色风险型城市(如西宁市),应控制土地供应的增加规模,同时通过引导产业升级加强本地化需求的培育。

综合来看,当前房地产市场变化是行业“高增长”模式不可持续和“房住不炒”以来调控政策对其纠偏的一个正常结果,也是我国从高速发展向高质量发展转变背景下,房地产行业重新定位,地方财政和产业发展模式转型过程中所必须经历的波折和阵痛。

2021年12月中央经济工作会议指出,我国未来经济发展面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力,对于房地产市场提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”,这延续了2016年以来“房住不炒”的调控定位。

未来要继续保持现有调控政策的连续性,同时根据不同城市的现状和调控结果,进行针对性的政策微调。对于短期的市场波动要理解其背后的必然性,不要因短期波动而导致正常的动作变形。

(作者单位:中国土地政策与法律研究中心、中国农业大学土地管理系)

《中国自然资源报》2022年1月6日6版



责任编辑:刘铮
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